Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Indice

#EXPOSICION DE MOTIVOS
#Artículo 1. Ambito.
#Artículo 2. Requisitos de la subrogación
#Artículo 3. Comisión por amortización anticipada.
#Artículo 4. Escritura.
#Artículo 5. Registro.
#Artículo 6. Ejecución.
#Artículo 7. Beneficios fiscales.
#Artículo 8. Honorarios notariales y registrales.
#Artículo 9. Beneficios fiscales y honorarios notariales y registrales enla novación modificativa de préstamos hipotecarios.
#DISPOSICIONES ADICIONALES
#DISPOSICION FINAL UNICA

JUAN CARLOS I

REY DE ESPAÑA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la
siguiente Ley:

EXPOSICION DE MOTIVOS

El descenso generalizado de los tipos de interés experimentado en los
últimos meses ha repercutido, como es lógico, en los de los préstamos
hipotecarios, y parece razonable y digno de protección que los ciudadanos
que concertaron sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos
puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso. Pero, por
otra parte, la situación de estos prestatarios se ve agravada por la
concurrencia de una doble circunstancia, que determina la inviabilidad
económica del «cambio de hipoteca»: la fuerte comisión por amortización
anticipada, impuesta por las entidades crediticias al tiempo de otorgar el
contrato y la duplicación de gastos que implican la cancelación de un
crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo. Esta Ley viene además
a cumplir con el mandato parlamentario que en su moción del 2 de noviembre
de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a «habilitar ios
mecanismos para que los deudores, en aplicación de los artículos 1.211 y
concordantes del Código Civil, puedan subrogar sus hipotecas a otro
acreedor».

Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar solución
adecuada por la vía de la subrogación convencional prevista por el
artículo 1.211 del Código Civil, que la configura como un acto potestativo
-voluntario- del deudor. No obstante, la concisa normativa de dicho
precepto no resulta suficiente para resolver la problemática que plantea
esta institución, cuando el primer acreedor y el que se subroga son
algunas de las entidades financieras a las que se refiere la Ley de
Mercado Hipotecario. Resulta por ello procedente establecer una regulación
específica del referido supuesto -acotado por el artículo 1-, que facilite
su desarrollo y abarate su coste.

El artículo 2 establece los requisitos de la subrogación, posibilitando
el ejercicio de esta potestad por el deudor, en el supuesto de que el
primer acreedor no preste la colaboración debida. El procedimiento
instrumentado análogo al previsto por el artículo 153, párrafo 5, de la
Ley Hipotecaria, tiene idéntico fundamento que éste, reforzado si cabe por
el hecho de tratarse de una liquidación a practicar entre dos entidades
financieras a las que hay que presumir, por el mero hecho de serlo, la
necesaria lealtad comercial recíproca.

El artículo 3 limita la cuantía de la cantidad a percibir por la entidad
acreedora, en concepto de comisión por la amortización anticipada de su
crédito, en los préstamos a interés variable. La razón de esta reducción
estriba en que en esta modalidad de préstamos, a diferencia de lo que
ocurre en los préstamos a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un
escaso riesgo financiero, lo que asemeja en este caso dicha comisión de
cancelación a una pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre
equitativamente moderable por los Tribunales, según el artículo 1.154 del
Código Civil, resulta lógico concluir que esta moderación pueda efectuarse
también por Ley, muy especialmente en momentos de crisis económica y
tratándose de contratos en masa de ejecución sucesiva y de larga duración,
en los que el consumidor se ha adherido a un texto contractual
preestablecido por la entidad de crédito. Y no cabe objetar que esta
limitación implique una injerencia de la Administración en el libre
funcionamiento del mercado, pues no es otra cosa sino una mejora del
sistema jurídico-institucional, para adecuar la ordenación del mercado a
las necesidades de cada momento. De acuerdo con lo anteriormente expuesto,
se tiene en cuenta ponderadamente la repercusión que el pago anticipado
pueda acarrear a la entidad de crédito moderando su cuantía al fijar un
porcentaje significativo en los préstamos a interés variable. A estos
efectos se entenderá como préstamo de interés variable aquel que modifica
su tipo de interés en el transcurso de su período de amortización.

Los artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura de
subrogación, registrales y de la ejecución hipotecaria. Y los artículos 7
y 8 introducen una drástica reducción de los costes fiscales y del sistema
de protección preventiva de la seguridad jurídica privada.

Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores como
para los deudores, bonificar los mismos costes, antes dichos, en el caso
de la novación modificativa del préstamo hipotecario entre acreedor y
deudor; operación que resultará muy beneficiosa para el deudor por ser la
que soporta menos gastos y muy estimulante para el acreedor al darle
ocasión de no perder a su propio cliente.

Artículo 1. Ambito.

1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas
por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras
entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta Ley.

2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de
aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la
fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad
de amortización anticipada.

Artículo 2. Requisitos de la subrogación.

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en
el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando
para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por
escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo
dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una
oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del
nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor
implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la
entidad acreedora y la requiera para que le entregue en el plazo máximo de
siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por
el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho a
enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a
contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa
del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que la subrogación surta
efectos, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura
haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital
pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se
incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada
con tal finalidad solutoria.

No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad
acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por
cualquier causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la
calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su
error, que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifestarlo,
deposite dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de
subrogación, a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario
notificará de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia
autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error
en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.

En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus
efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de
ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada,
citará a éstas, dentro del término de ocho días a una comparecencia, y,
después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará,
dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será
apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites
de apelación de los incidentes.

Artículo 3. Comisión por amortización anticipada.

En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a
interés variable referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a
percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la
amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital
pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión,
no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. 2.ª Si se
hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior
al 1 por 100, la comisión a percibir será la pactada. 3.ª En los demás
casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de
amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere
pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de
un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido
de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá
reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la
realización de la subrogación, si concurren las circunstancias
establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en
su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido.

Artículo 4. Escritura.

En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las
condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora,
inicialmente pactado o vigente.

Artículo 5. Registro.

El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero, si no se
hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que expresará
las circunstancias siguientes:

1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés.
3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la
nota marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota
con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.

Bastará para que el registrador practique la inscripción de la
subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta
Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación al primitivo
acreedor. No serán objeto de nueva calificación las cláusulas inscritas
del préstamo hipotecario que no se modifiquen. El registrador no podrá
exigir la presentación del título de crédito.

Artículo 6. Ejecución.

La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución de la hipoteca,
además de su primera copia auténtica inscrita de la escritura de
subrogación, el título de crédito, revestido de los requisitos que la Ley
de Enjuiciamiento Civil exige para despachar ejecución. Si no pudiese
presentar el título inscrito, deberá acompañar, con la copia de la
escritura de subrogación, certificación del Registro que acredite la
inscripción y subsistencia de la hipoteca.

La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto en la Ley de
Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.

Artículo 7. Beneficios fiscales.

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en
la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos
notariales.

Artículo 8. Honorarios notariales y registrales.

Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales se tomará
como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la
subrogación, y se entenderá que el documento autorizado contiene un sólo
concepto.

Artículo 9. Beneficios fiscales y honorarios notariales y registrales en
la novación modificativa de préstamos hipotecarios.

Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos
Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de
préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor,
siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el
artículo 1 de esta Ley y la modificación se refiera a la mejora de las
condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente.
Conjuntamente con esta mejora se podrá pactar la alteración del plazo.

Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de dicho tipo
de escrituras, se tomará como base la que resulte de aplicar al importe de
la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre el interés del
préstamo que se modifica y el interés nuevo.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera.- En los préstamos hipotecarios, a interés variable, a que se
refiere el artículo 1 de esta Ley, la entidad acreedora no podrá percibir
por comisión de amortización anticipada no subrogatoria más del 1 por 100
del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisión mayor.

Segunda.- 1. Se añaden los siguientes apartados al artículo 48.2 de la
Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades
de Crédito:

«e) Efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación
regular, con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés
de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de crédito a los
préstamos a interés variable, especialmente en el caso de préstamos
hipotecarios.

Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministro de Economía y
Hacienda podrá establecer requisitos especiales en cuanto al contenido
informativo de las cláusulas contractuales definitorias del tipo de
interés, y a la comunicación al deudor del tipo aplicable en cada período,
para aquellos contratos de préstamo a interés variable en los que se pacte
la utilización de índices o tipos de interés de referencia distintos de
los oficiales señalados en el párrafo precedente.

f) Extender el ámbito de aplicación de las normas dictadas al amparo de
los apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones de la
naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga
no tenga la condición de entidad de crédito.»

2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado
precedente de esta disposición adicional serán de aplicación a los
préstamos y operaciones que se concierten con posterioridad a la entrada
en vigor de tales normas.

Tercera.- Se añade un nuevo párrafo al artículo 45 Ic) del Real Decreto
Legislativo 1/1993, de 20 de septiembre*, por el que se aprueba el texto
refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, con el siguiente texto:

* Conforme BOE. Debería decir: 24 de septiembre.

«23.ª La Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de
préstamos hipotecarios.»

Cuarta.- Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas disposiciones sean
necesarias para la debida aplicación de esta Ley.

DISPOSICION FINAL UNICA

Esta Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación en el «Boletín
Oficial del Estado».

Por tanto,

Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y
hagan guardar esta Ley.

Madrid, 30 de marzo de 1994.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,
FELIPE GONZALEZ MARQUEZ

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Ley 2/1994